Verbilligte Hausübertragung gegen Rentenzahlung: Ist die Rente zu versteuern?

Eine Möglichkeit, das Eigenheim schon vor dem Erbfall an die Kinder zu übertragen, ist eine Veräußerungszeitrente: Das Kind bekommt die Immobilie und zahlt den Eltern dafür jeden Monat eine Rente, über einen festgelegten Zeitraum hinweg. Allerdings: Der Fiskus betrachtet das als Ratenkauf und erhebt Einkommensteuer auf eine unterstellte Verzinsung. Geht das auch bei verbilligter Veräußerung?

Eine Möglichkeit, das Eigenheim schon vor dem Erbfall an die Kinder zu übertragen, ist eine Veräußerungszeitrente: Das Kind bekommt die Immobilie und zahlt den Eltern dafür jeden Monat eine Rente, über einen festgelegten Zeitraum hinweg. Allerdings: Der Fiskus betrachtet das als Ratenkauf und erhebt Einkommensteuer auf eine unterstellte Verzinsung. Geht das auch bei verbilligter Veräußerung?

München. Ein wichtiges Urteil zur Veräußerungszeitrente: Wer sein Haus gegen eine monatliche Rentenzahlung an sein Kind überträgt, erhält durch die Rentenzahlung auch Zinseinkünfte. Die müssen versteuert werden – das gilt selbst dann, wenn das Objekt mit Rücksicht auf die Angehörigen verbilligt abgegeben wurde, die Rentenzahlungen also insgesamt über die Laufzeit gerechnet niedriger ausfallen, als der Verkehrswert der Immobilie bei der Übertragung. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) im Juli entschieden, wie das Gericht jetzt erst mitteilte (Urteil vom 14.07.2020, Az.: VIII R 3/17).

Die Entscheidung fiel im Rechtsstreit eines Ehepaars mit dem Finanzamt. Die Eheleute hatten ihr Haus im Jahr 2012 an einen ihrer Söhne und dessen Ehefrau übertragen. Mit Rücksicht auf deren finanzielle Leistungsfähigkeit entschieden sie sich für ein Rentenmodell: Die neuen Besitzer sollten den Eltern 30 Jahre und zwei Monate lang eine monatliche Rente von 1.000 Euro zahlen. Zugleich sieht der Deal vor, dass die Rente nach dem Ableben der Eltern bis zum Ablauf der 30 Jahre und zwei Monate an die Erben zu zahlen ist.

Immobilie unter Marktwert abgegeben – trotzdem ein Veräußerungsgeschäft

Damit stand fest, dass der Sohn und seine Frau für das Elternhaus am Ende 362.000 Euro bezahlt haben werden. Der Verkehrswert der Immobilie lag zum Zeitpunkt der Übertragung höher, verglichen mit einem sofortigen Verkauf des Hauses verzichteten die Eltern also zugunsten von Sohn und Schwiegertochter auf einen Teil des am freien Markt möglichen Verkaufserlöses. Sie gingen daher davon aus, bei dem Geschäft handele es sich um eine unentgeltliche Übertragung im Sinne der vorweggenommenen Erbfolge.

Das Finanzamt teilte allerdings die Rente von 12.000 Euro im Jahr in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil auf und erhob auf die Zinseinkünfte Einkommensteuer. Dagegen klagten die Rentenempfänger. Ihr Argument: Da sie zugunsten der Erwerber auf Einkünfte verzichtet hatten, sei für die Rentenzahlungen kein Zinsanteil anzunehmen. Diesem Argument folgte der Bundesfinanzhof (BFH) allerdings nicht. Die Richter entschieden, es habe sich trotz des verbilligten Preises nicht um eine unentgeltliche erbrechtliche Übertragung, sondern um ein Veräußerungsgeschäft gehandelt.

Veräußerungszeitrente enthält steuerpflichtigen Zinsanteil

Und ein solches ist zu besteuern: Bei Rentenzahlungen aus einer Veräußerungszeitrente müsse angenommen werden, dass die Zahlungen aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil bestehen. Das gilt nach Ansicht der obersten Finanzrichter auch dann, wenn die Tilgungsanteile nicht im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts zu versteuern sind. Der zur Aufteilung angesetzte Zinssatz von 5,5 Prozent sei verfassungsgemäß, befand der BFH. Für das fragliche Jahr 2013 – das erste Jahr der Rentenzahlungen – errechnet man einen Zinsanteil von 9.420 Euro, auf den die Rentenempfänger nunmehr Einkommensteuer abführen müssen.

Der Steuersatz auf die Zinsen beträgt dabei grundsätzlich 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, sofern zutreffend. Allerdings können die Steuerzahler einen Antrag auf Günstigerprüfung stellen. Hat das Erfolg, werden die Zinsen nach dem niedrigeren tariflichen Regelsteuersatz versteuert. Bei dem hier betroffenen Ehepaar funktionierte das laut Medienberichten auch tatsächlich. Dennoch fällt ihre Rente nun schmaler aus, als sie sich das ursprünglich ausgerechnet hatten.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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