Vermietung genehmigen: Dürfen andere Wohnungseigentümer den Mietvertrag einsehen?

In Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es vor, dass die Eigentümer ihre Wohnungen nicht ohne weiteres vermieten dürfen, sondern zuvor die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einholen müssen. Das ist durchaus verständlich, schließlich müssen diese mit den neuen Mietern zusammen unter einem Dach leben. Aber was rechtfertigt eine Ablehnung?

In Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es vor, dass die Eigentümer ihre Wohnungen nicht ohne weiteres vermieten dürfen, sondern zuvor die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einholen müssen. Das ist durchaus verständlich, schließlich müssen diese mit den neuen Mietern zusammen unter einem Dach leben. Aber was rechtfertigt eine Ablehnung?

Karlsruhe. Ihre Erlaubnis zur Vermietung einer Eigentumswohnung dürfen die anderen Wohnungseigentümer nicht davon abhängig machen, dass sie den Mietvertrag vorgelegt bekommen. Eine Überbelegung könnte dagegen schon als Grund für eine verweigerte Zustimmung in Frage kommen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich klargestellt (Urteil vom 25.09.2020, Az.: V ZR 300/18).

Das Urteil fiel im Streit um die Vermietung einer Eigentumswohnung im ersten Stock eines Hauses im Amtsgerichtsbezirk Radolfzell in Baden-Württemberg. Der Wohnungseigentümer durfte seine Wohnung nur mit der schriftlichen Erlaubnis der anderen Eigentümer vermieten. Diese durften ihre Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Die Bewohner der Wohnung im Erdgeschoss waren allerdings dagegen, dass die Wohnung über ihnen an eine sechsköpfige Familie vermietet wird.

Vermietung erlauben: Miteigentümer dürfen Mietvertrag nicht verlangen

Der Eigentümer überlies die Wohnung trotzdem der Familie – allerdings zunächst unentgeltlich. Außerdem zog er vor Gericht, um die Feststellung einzuklagen, dass die anderen Eigentümer ihm die Vermietung nicht verweigern durften. Beim Amtsgericht hatte er damit Erfolg, das Landgericht befand dagegen, ein Interesse an dieser Feststellung bestehe hier gar nicht. Vielmehr hätte der Eigentümer auf Schadenersatz klagen müssen.

Da er keine näheren Angaben zur Vermietung gemacht und auch keinen Mietvertrag vorgelegt hätte, wäre außerdem ein wichtiger Grund für eine verweigerte Zustimmung gegeben gewesen. Das allerdings sah der Bundesgerichtshof (BGH) ganz anders. Die Bundesrichter stellten klar: Der Eigentümer musste keinen Mietvertrag vorlegen. Denn: Auf den Inhalt des Mietvertrages kommt es nach Ansicht des BGH gar nicht an, weil der Vermieter darin mit den Mietern ohnehin nichts vereinbaren darf, was über eine eigenen Befugnisse hinaus geht.

Argument gegen Vermietung: Wohnung überbelegt?

Außerdem urteilte der BGH, der vermietungswillige Eigentümer habe sehr wohl ein berechtigtes Interesse an der Feststellung, ob die anderen Eigentümer ihre verweigerte Zustimmung auf die Nichtvorlage des Mietvertrages stützen konnten. Auch wenn der nicht vorgelegte Mietvertrag nach Meinung der obersten Zivilrichter keinen Grund darstellt, die Zustimmung zur Vermietung zu verweigern: Andere wichtige Gründe wären auch im vorliegenden Fall durchaus denkbar. So hatten die Eigentümer aus dem Parterre etwa eine Überbelegung gewittert.

Bei einer von sechs Menschen bewohnten Wohnung mit dreieinhalb Zimmern müsse das Landgericht diesem Argument ernsthaft nachgehen, fanden die Bundesrichter. Auch das Verhalten der Großfamilie könnte eine Ablehnung begründet haben, ebenso wie Probleme mit dem noch geltenden Kostenverteilungsschlüssel. Der BGH verwies den Fall daher an das Landgericht zurück und gab ihm auf, diese Fragen zu prüfen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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