Kann eine fristgerechte Wohnungsrückgabe durch die Mieter auch erfolgen, indem der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen wird? Und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen? Dabei kann es mitunter um viel Geld gehen. Eine Problematik, mit der sich jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt und eine Entscheidung gefällt hat, die Vermieter kennen sollten.
Karlsruhe. Für die fristgerechte Rückgabe einer Mietwohnung kann es ausreichen, wenn der Mieter die Schlüssel fristgerecht in den Briefkasten des Vermieters einwirft. Das gilt zumindest unter der Voraussetzung, dass der Vermieter mit einem solchen Vorgehen rechnen musste. Ob der Vermieter vor Fristende bemerkt hat, dass der Schlüssel im Briefkasten liegt, ist dagegen unerheblich. Der Mieter sollte aber im Zweifel beweisen können, dass der Schlüssel fristgerecht eingeworfen wurde. Das zeigt jetzt eine Entscheidung vom Bundesgerichtshof (Urteil vom 09.09.2026, Az.: VIII ZR 127/25).
Im konkreten Fall ging es um zwei Mietwohnungen in Frankfurt am Main. Die Vermieterin hatte mit den Mietern der beiden Wohnungen jeweils einen Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen. Darin hatte man ein Ende des Mietverhältnisses zum 31. März 2022 vereinbart und festgelegt, dass die Mieter für ihren fristgerechten Auszug eine Abfindung in Höhe von 40.000 Euro von der Vermieterin erhalten sollten. Änderungen oder Ergänzungen dieses Aufhebungsvertrages sollten die Schriftform erfordern. Auf Mieterseite erhielt einer der Mieter den Auftrag, die Schlüssel für beide Wohnungen am 31. März zurückzugeben.
Das klappte aber nicht: Es hatten sich Verzögerungen ergeben, die dazu führten, dass der Mieter die Wohnungsrückgabe nicht wie vereinbart bis um 16:30 Uhr vornehmen konnte. Der Mieter nahm Kontakt zu einer Mitarbeiterin der Vermieterin auf und bat darum, die Schlüssel am Abend zurückgeben zu dürfen. Das lehnte die Mitarbeiterin jedoch ab. Der Mieter kündigte der Mitarbeiterin daraufhin an, die Schlüssel am Abend in den Briefkasten zu werfen und vereinbarte mit ihr einen Termin zur gemeinsamen Wohnungsabnahme am Folgetag. Dieser Termin fand dann auch statt.
Schlüsseleinwurf kann als fristgerechte Wohnungsrückgabe gelten
Allerdings zahlte die Vermieterin die vereinbarte Abfindung nicht und berief sich auf die nicht fristgerechte Rückgabe der Wohnungen. Darüber kam es zum Rechtsstreit. Die Mieter behaupteten, die Schlüssel seien am 31. März im Briefkasten der Vermieterin gelandet und damit der Besitz an den Wohnungen fristgerecht aufgegeben worden. Die Mitarbeiterin der Vermieterin hätte außerdem gesagt, die persönliche Wohnungsübergabe am Folgetag stünde der Auszahlung der Abfindung nicht im Wege. Der Streit darüber ging letztlich bis vor den Bundesgerichtshof (BGH).
Die Bundesrichter entschieden: Es könnte sein, dass die Mieter tatsächlich Anspruch auf die Abfindung haben. Der fristgerechte Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten der Vermieterin nach vorheriger Absprache kann tatsächlich eine fristgerechte Wohnungsrückgabe darstellen, befanden die Richter. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Vermieterin mitbekommen hat, dass die Schlüssel eingeworfen wurden. Entscheidend ist, ob sie mit diesem Vorgehen rechnen musste oder ihm sogar zugestimmt hat. Das könnte in diesem Fall so gewesen sein – wenn es denn stimmt, was die Mieter vor Gericht gesagt haben.
Welchen Einfluss hat die Schriftformklausel?
Angesichts dessen verwies der BGH den Fall zurück an das Landgericht Frankfurt am Main. Es muss jetzt feststellen, ob die Schlüssel tatsächlich wie von den Mietern behauptet noch am 31. März 2022 vor Mitternacht im Briefkasten der Vermieterin gelandet sind. Falls sich das nicht beweisen lassen sollte, muss das Landgericht prüfen, ob die Mitarbeiterin der Vermieterin wirklich versprochen hat, die Rückgabe am Folgetag stehe der Abfindungszahlung nicht im Wege. Eine solche mündliche Absprache über eine Fristverlängerung könnte nämlich trotz der im Aufhebungsvertrag festgelegten Schriftformerfordernis wirksam sein, meint der BGH.
Schließ hatten die Vertragspartner in diesem Fall keine sogenannte qualifizierte Schriftformklausel in den Aufhebungsvertrag geschrieben. „Eine solche qualifizierte (doppelte) Schriftformklausel liegt vor, wenn die Parteien nicht nur für Vertragsänderungen die Schriftform vereinbaren, sondern auch die Aufhebung der Schriftformabrede der Schriftform unterstellen“, erklärt der BGH in seinem Urteil. Das war in diesem Fall nicht gemacht worden. Insofern war es hier möglich, durch eine mündliche Vereinbarung die Schriftformklausel stillschweigend aufzuheben.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Ruhr verfasst.
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